アパート経営はサブリースか管理か？

アパート経営のサブリースと管理の違い

賃貸経営で「サブリース」と「管理」の大きく違う点は空室リスクが「ある」と「ない」との違いです。サブリース（借上げ）では例え空室であろうともサブリースの契約会社から家賃が保証されます。管理の場合は空室であれば家賃が保証がされないので入居中の部屋のみの家賃を受け取ります。

サブリースと管理どっちがいいの？

駅から遠い	最寄駅徒歩15分以内	最寄駅徒歩10分以内
築20年以上	築10年〜20年	築10年以内
自宅兼アパート	入居率80%〜90%	入居率90%以上
人口減少エリア	現状にそこそこ満足している	アパートマンション経営を学びたい
リフォームしても埋まるか心配	サブリース金額が下げられた	大手メーカー施行
とにかく手間を掛けたくない		人口過密エリア
サラリーマン大家さん		サブリースの金額に不満
空室が多い

安心感のあるサブリースは保証される家賃は通常、実質家賃・共益費等を足した総満室収入金額の８０〜８５％程度です。リスクのない分、取り分が少ないのがサブリースの特徴です。新築のアパートやマンションで駅近など入居率の高い場合は管理を選択し、築年数が高く、駅から遠い場所にあり入居率が低い場合はサブリース（借上げ）を選択すると良いと言えます。

サブリースと管理の比較

大手ハウスメーカーが提供するサブリースと不動産会社がオーナーに代わってアパートやマンションを管理する場合の比較を表に纏めました。

	サブリース	管理
利回り	低い	高い
家賃保証	空室リスクが無い	空室リスクがある
賃料	安い	適正賃料
更新料	受取れない	受取れる
リフォーム代金	建て替えやリフォーム費は 別途発生する。 高額になるケースが多い	費用は発生するが 最小限のリフォームで 抑えることもできる
苦情トラブル	管理会社が対応	管理会社が対応
滞納	管理会社が督促を行う	管理会社が督促を行う

アパートやマンションを新築で建てる場合、サブリース契約とセットに思われがちですが、アパートやマンション経営は不動産会社が管理する従来の方法も存在します。これからオーナーになる賃貸経営者はサブリースか管理か、メリットとデメリットを予め知っておくと良いでしょう。

サブリースのメリットとデメリット

メリット		デメリット
毎月受取れる家賃保証		利回りが低くなる 家賃保証なのに家賃が減額される 修繕費の費用は請求される 家賃の持ち逃げがある

サブリースのメリット

毎月受取れる家賃保証

オーナーは、空室の有無にかかわらず、ハウスメーカーと契約したサブリース契約に基づき、毎月一定の契約家賃をお受け取ることができます。家賃収入が安定していますので、オーナーは入居者募集や空室リスクを気にせず安心して賃貸経営ができます。

今まで賃貸経営の知識がなくてもアパートやマンションの大家になれます。
相続税対策でアパートを建て節税する際も、ハウスメーカーが提供するサブリース契約は建物とパッケージになっており、全て営業担当にお任せしておけば複雑な知識は必要ありません。

サブリースのデメリット

利回りが低くなる

家賃保証で安心感のあるサブリースは管理と比較すると利益率が低くくなります。
予めサブリース契約会社が賃貸相場の家賃より5％安くし入居者が集まり易い家賃設定にしているケースが多い為です。これはサブリース会社も空室リスクを抑えたい為の施策です。

家賃保証なのに家賃が減額される

永久に新築時の家賃保証は続きません。老朽化に伴う賃料の値下がりや空室リスクを回避するために賃料の値下げをサブリース会社が決定した場合、当初の見込み額と変わってきます。例え35年間一括借上げ保証されても、その家賃は2年を超えた時点で賃料の見直しがあります。家賃は保障されてもその金額が保障される意味ではありません。新築時の家賃に比べ半額に減ったとしても、1円でもサブリース契約会社が大家様へ支払えば家賃保証しているという意味です。収入の金額は実際は一定でありません。

修繕費の費用は請求される

アパートが老朽化すると修繕費が発生します。修繕費、リフォーム代はアパートのオーナーへ請求がなされます。サブリース会社に全て任せている場合は大家様が業者選択や費用の調整が難しい場合があります。サーブリース契約の中に修繕積立金が含まれて居ますが修繕積立金では費用が足りず追加請求される場合や逆にレオパレス21の家具・家電総合メンテナンスサービス支払ってにもかかわらず新品交換されず集団訴訟になるケースもあります。
「レオパレス21に対して契約不履行で家主100人が未払い賃料の返還求める」全国賃貸住宅新聞

サブリースにも家賃の持ち逃げがある

サブリース会社の倒産や不正により、家賃を持ち逃げされたケースもあります。
サブリース契約を締結するのが大手ハウスメーカーのフランチャイズの場合、大手ハウスメーカーの看板があるからといって決して安心はできません。
実際にサブリース会社に家賃を持ち逃げされたニュースはこちら
「サブリース会社アパマンショップ姫路駅前店が失踪」全国賃貸住宅新聞

管理のメリットとデメリット

メリット		デメリット
利回りが高い 賃料が相場と一致する 苦情処理などの煩わしさが無い		空室があると収入が減る

管理のメリット

利回りが高い

サブリース契約と比較して管理の場合は、管理料やアパートやマンションの修繕費を含めて長期で計算すると、利回りが高くなるケースが多いです。必要な経費を不動産管理会社と相談し調整することも出来ます。サブリースでは契約書の縛りで融資元の銀行や業者選択ができなくても、管理なら金利の低い銀行や中間マージンを抑えたリフォーム業者を管理会社と相談して決めることもできます。
利回りを10年以上の長期で考える場合は不動産管理会社に相談することをおすすめします。

賃料が相場と一致する

不動産管理の場合、地場の不動産コンサルトが相場価格をよく熟知してますから、アパートを適正価格で管理し家賃を決定します。空室リスクを低減させる簡単な手法「市場より安い家賃設定をする」を取るサブリースに比べ、管理は相場賃料から入居者を募集するので、予め賃料を値下げしたサブリースよりも5%程、高い収益が見込めます。

苦情処理などの煩わしさが無い

サブリースと同様、不動産管理も入居者のゴミ出しの問題や家賃の滞納による催促、苦情処理など、トラブル時は不動産管理会社が行います。電話対応も24時間サブリースだから安心と謳われるトラブル対応も不動産管理会社に管理を任せしておけば大家様本人がトラブル対応する事はありません。アパート経営でトラブル不要と謳われるエイブルの広告もサブリースだから安心という事ではなく、不動産管理会社が管理しますので大家様の手を煩わせる事は無いですよ、という意味です。

管理のデメリット

空室があると収入が減る

サブリースは家賃保証されるので毎月安定した収入が受取れますが管理の場合、空室が発生した際、その分の家賃収入はありません。空室をできるだけ無くす対策は不動産管理会社によって様々なのも事実です。投資事はリスクが付き物です。株やFXに比べて変動が少ない不動産投資はリスクが低いとはいえ空室率を極力減らすアパートやマンション改修工事や家賃見直しの空室対策が必要とされます。

アパート経営はサブリースだけじゃない

近年、OLやサラリーマンでも不動産投資が出来るサブリースが流行ってます。
賃貸経営はサブリースの他に、昔からある管理という方法も知っておくと良いでしょう。管理だからと言って複雑で面倒な作業も不動産管理会社へ任せる事ができます。
これから不動産投資をされる方は、サブリースと管理のメリットとデメリットを理解した上で不動産投資をお勧めします。特にハウスメーカーのサブリースは建物もセットになっており投資額も大きい割に利回りが低く、相続節税目的で組んだローンの支払が滞って抵当権で銀行に土地と建物を没収されるリスクも潜んでいますから30年一括借り上げの場合は差押えの用心が必要です。

アパートの立地条件、周辺環境の30年先未来が予測できない場合はサブリースでなく、利回りの高い管理を選択し10年〜15年で損益分岐点を作ることをお勧めします。

サブリースを見直しませんか

サブリース（家賃保証）は、主にハウスメーカーがアパートやマンションを建てる注文を増加させる目的で考え出された販売方法で、ハウスメーカーが賃貸管理を行う事はありません。ハウスメーカに関連する子会社やフランチャイズの不動産屋が賃貸管理を行い大家さんから部屋を一括借上げて、一定の賃料からリフォーム代などの経費を差引いた残りを大家さんに支払う仕組みです。

最近は、新聞やテレビコマーシャルで『30年一括借上げシステム』と広告されているところもあります。

空室が出てもサブリースなら大丈夫!?
その契約にちょっと待った！

アパート経営で不安要素である空室対策、入居者の家賃滞納やゴミ問題、近隣住民とのトラブルがサブリースで心配後無用と言われてますが、そのコマーシャルちょっと待ってください。

そもそも、30年一括借上げシステムと言われても30年間、同じ賃料が続く訳でなく、老朽化に伴う家賃の値下がりやアパートのメンテナンス無しで借上げてくれる話など有り得ないのが現実です。30年間家賃を保証されても、その家賃は一定では無く2年を超えた段階で賃料の見直しが発生します。極端な話しをすれば空室を埋めるために、賃料が5万円から1万円へ値下がりしても、少なかれ家賃を保証しているのでハウスメーカー側はサブリースの契約違反になりません。
つまり、家賃保証とは決められた賃料が30年保証されるのでなく、家賃は変動し収入は一定ではありません。

サブリースの問題点

サブリースの問題点として、よく挙げられるのは、30年一括借り上げの意味が理解し辛いことです。

賃料の見直しがほぼ必ず行われる
定額の家賃が保証されるわけではない

サブリース契約=長期「固定」家賃の受け取りと思われている方もいらっしゃるかも知れませんが、それは間違いです。多くの場合、管理会社から支払われる家賃は将来的に減額されます。当初の固定賃料を元に長期の資金計画を作ると、後に大変なことになります。

賃貸物件はいつも新築ではありません。経年劣化で他の新築と比較すると同じ賃料で入居者を埋めることは余程、立地条件が良くなければ不可能です。

追加で費用が発生することがある
修繕費、修復費として請求される

サブリースといえども、賃貸物件の老朽化により修繕費や修復費が掛かります。こうした修繕費などはサブリースの契約内容に修繕積立金がありますが毎月の支払が足りず、不足した費用はサブリース契約会社が負担するのでなく、アパートの大家さんに直接請求がされます。
気を付けたい点として、サブリース契約の中にはアパートやマンションの建替えや修繕する費用の全額保証は含まれていません。

建築費に実は空室リスクが
上乗せされている場合も!?

サブリース会社の多くは建築＋サブリース契約の両方を行っているケースが殆どです。サブリース契約は、アパートやマンションの建築契約をさせるための手段として使われることも多いのです。


建築＋サブリースを提案してきた業者に、アパート建築は他社に依頼しサブリース契約のみ依頼しようとすると、多くの場合はお断りの返事が返ってきます。
実は、ハウスメーカーの利益は賃貸管理でなくアパートを建てる資材販売とデザイン料、人件費が主でアパートを新築で建てた場合、総額費用の内40%がハウスメーカーの粗利とされてます。
サブリースだけでは、利益率が低くハウスメーカーの営業目的から外れるので、必ずアパート建築とセットの理由がここにあります。

サブリースは損する事が多い

家賃保証で安心感のあるサブリースは不動産管理と比較し利益率が低く、予めサブリース契約会社が賃貸相場の家賃よりも5％安くし入居者が集まり易い家賃設定にしているケースが多いです。これはサブリース会社も空室リスクを抑えたい為の策です。

新築のアパートやマンションであれば部屋が埋まらない事はありません。入居者は多少家賃が高くても新築を好む傾向があります。あえて利益が薄いサブリースを初めから選択すると損するケースがあります。

サブリースの落し穴

サブリースを見直したい

サブリースを辞めませんか？

利回りが低い	当初の見込みと違う	利回りが高い
想定外の修繕費が請求された	この先不安である	苦情処理の煩わしさが無い
勝手に賃料を値下げされた	2年で見直しが行われた	空室リスクがある
アパートの建て替えを提案された	違約金は知らなかった	適正家賃価格
サブリース契約を切られた	相場が分からない	更新料が受取れる
更新料が入らない	サブリース会社が倒産した	リノベーションが選べる